Lakóingatlan értékbecslése

Azok az ingatlanok, melyek a lakhatással kapcsolatos követelményeknek megfelelnek, és lakófunkció céllal épültek, lakóingatlanoknak nevezzük. A lakóépület az az épület, mely, használati engedéllyel vagy fennmaradási engedéllyel rendelkezik, és a telekkönyvbe be van jegyezve.

A lakóingatlan értékbecslését a szakmai normáknak megfelelően a TEGOFOVA vagyonértékelési útmutatójának megfelelően készítjük el.

 A lakóingatlan értékbecslése legfőképpen piaci összehasonlító adatok alapján készül. 

 

A lakóingatlanok csoportosítása:

  • családi ház
  • ikerház: két főbejárattal, teljesen elválasztott beltérrel épített ház.
  • sorház: olyan épület, melyben egymás mellett több (legalább3), egymástól elválasztott lakóegység sorakozik.
  • társasház: olyan épület, amelyben több lakóegység található, általában több emeleten.
  • emeletes ház: az ilyen házak több szinttel rendelkeznek, a 3 szintes (földszint + 2 emelet) felett szoktuk így nevezni. A legtöbb emelet jelenleg 101, a "Taipei 101" épületben

• Városi lakóépületben található egyedi alaprajzú lakások, hagyományos építési, vagy vázas építési technológiával épültek, és egyedi alaprajzi igényeket elégítenek ki. Értékelésüknél figyelembe kell lenni, hogy az alaphalmazba hasonló nagyságú, szobaszámú, komfort fokozatú lakások kerüljenek.

• Luxus villa, kúria, kastély. A luxus ingatlanok fő jellemzői: ingatlan mérete, ingatlan külső megjelenítése, építési anyagok egyedisége, lakásbelső rész térszerkezete, egyedi felszerelése, pl.: úszó medence, téli kert, stb. Itt már nehezebb összehasonlító adatokat találni, ezért a tágabb földrajzi környezetben is vizsgálódnunk kell. A kúriák és a kastélyokat csak akkor értékelhetjük a lakóingatlanoknak megfelelően, ha lakóingatlan funkciót töltenek be.

• Falusi lakóházak. Kis falvak esetében nincs megfelelő ingatlan forgalom, ezért sok esetben a környező falvakból is vesszük az adatokat, és az érték módosító tényezőkkel vesszük figyelembe az eltéréseket.

• Tanya egy mezőgazdasági, külterületen lévő ingatlan, mely növénytermesztés, állattartás, állattenyésztésen kívül lakófunkcióval is rendelkezik. A tanyát mezőgazdasági ingatlanként értékeljük.

• Hétvégi házak értékelése a családi házakhoz hasonlóan értékelendő, az alaphalmazt nagy körültekintéssel kell felvenni (zártkerti ingatlan, mezőgazdasági ingatlannak számít).

 

Lakóingatlan értékbecslés során

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslést használunk

Az értékbecslés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Ez nem jelent mást, mint amit más, nem ingatlan típusú befektetések piacán is csinálnak, hiszen a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Például az utolsó tranzakció során kialakult részvény ára fogja meghatározni a valószínű eladásokat a következő tranzakciónál. Az ingatlan értékbecsléskor használatos összehasonlítás sokkal összetettebb, azonban ugyanezen elven működik. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékbecsült vagyontárgyra jellemző körből származnak. Az alaphalmazra jellemző átlagos piaci érték az alapérték. Rendszerint megjelennek olyan, úgynevezett értékmódosító tényezők, melyek az értékbecslendő állóeszköz vagyonértékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezőket számításba véve, az alapárból meghatározhatjuk az értékbecslendő vagyontárgy piaci forgalmi értékét.