Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

Olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített vagy értékesítésre felajánlott ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat.

Minél közvetlenebb összehasonlításra nyílik lehetőség, annál pontosabb a becsérték.

Olyan ingatlanok értékbecslésénél használják, amelyeknek van jellemző piaci forgalmuk. Pld.: családi házak, öröklakások, telkek, stb.

Az összehasonlítás alapjául rendszerint a következő tényezők szolgálnak: realizált ügylet szerinti ár / kínálati ár értékesítési időpont elhelyezkedés, megközelíthetőség infrastrukturális ellátottság méret műszaki állapot

Az értéket az ingatlan környezetében fellelhető hasonló típusú ingatlanok adásvételi/kínálati adatainak felhasználásával határoztuk meg.

A piaci összehasonlító módszer szerinti értékelést már meglévő konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esettel való összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad csak figyelembe venni, amelyek elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, valamint ezen ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlanéval. Minimálisan három tényadatot kell az összehasonlításhoz felhasználni.

Csak azonos értékformákat és joghelyzeteket (pl. tehermentes ingatlan) hasonlíthatói, vagy az eltérő értékformák és joghelyzetek között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlított adatokból kerül sor az összehasonlító érték megállapítására. Ez az érték fajlagos érték. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként kell megállapítani.

(Az elvet az 25/1997. (VIII.1.) FM rendelet 1. számú melléklete tartalmazza.)

Az eljárás fő lépései:

  • Az alaphalmaz kiválasztása
  • Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok vizsgálata
  • A fajlagos alapár meghatározása
  • Értékmódosító tényezők elemzése
  • A fajlagos alapár módosítása
  • A végső érték kiszámítása a módosított alapár és az ingatlan méretének szorzatával